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汕头市中心城区2013年度国有建设用地供应计划
2013-4-9    点击:45704    

  一、计划目的、意义和编制依据

  (一)计划编制目的

  为了贯彻落实科学发展观,有效实施土地利用总体规划,科学调控土地市场,合理配置土地资源,积极发挥计划引导作用,切实加强国有建设用地供应管理,依据国土资源部《关于印发国有建设用地供应计划编制规范(试行)的通知》(国土资发〔2010〕117号),结合《汕头市城市总体规划(2002—2020)》、《汕头市土地利用总体规划(2006-2020年)》和土地利用年度计划,参考上年度供地情况和本年度用地需求,编制本计划。

  (二)计划编制意义

  1、编制科学合理的土地供应计划,有利于贯彻落实科学发展观和“十分珍惜和合理利用土地,切实保护耕地”的基本国策。

  2、编制科学合理的土地供应计划,有利于市场的有序运行、减少盲目性。建设用地供应计划是在充分研究土地市场规律、把握土地市场发展趋势的基础上,依据有关法律法规和土地现实供需要求编制的,体现了对未来国有建设用地供应规模、时序、结构等方面的设计和谋划,进一步提高了地方政府供地的前瞻性、科学性、针对性和合理性。

  3、编制土地供应计划有利于更好地发挥土地的调控作用。编制土地供应计划,利用土地闸门调控国民经济运行情况,落实地区的国民经济和社会发展规划、土地利用年度计划以及城市的功能分区与布局。土地利用计划的职能已从单一服务于土地资源管理,逐步转向管理与宏观调控并重。

  4、编制土地供应计划是落实房地产市场调控的重要措施。近年来国家的房地产市场宏观调控措施,在运用金融、税收手段的同时,逐渐注重土地供应的调控作用。为遏制房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展,必须实现土地供需总量基本平衡、结构基本合理。编制科学合理的住房供应计划,满足普通商品住房,特别是保障性住房建设用地需求,使中低收入阶层的住房需求得到应有的保障,促进社会和谐发展,增强社会各阶层的“幸福感”。

  (三)计划编制依据

  1、引用的标准和文件

  (1)汕头市人民政府办公室《转发市国土资源局关于汕头市2013年度国有建设用地供应计划编制工作方案的通知》(汕府办〔2013〕11号)

  (2)《关于印发国有建设用地供应计划编制规范(试行)的通知》(国土资发〔2010〕117号);

  (3)《土地利用现状分类》;

  (4)《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)和《协议出让国有土地使用权规范》;

  (5)《全国工业用地出让最低价标准》(国土资发〔2006〕307号);

  (6)《工业项目建设用地控制指标》(国土资发〔2008〕24号);

  (7)《全国工业用地出让最低价标准》(国土资发〔2009〕56号)。

  2、法律法规

  (1)《中华人民共和国土地管理法》;

  (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

  (3)《中华人民共和国城乡规划法》;

  (4)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号);

  (5)《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号);

  (6)《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号);

  (7)《国务院批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》(国发〔2009〕38号);

  (8)《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号);

  (9)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号);

  (10)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号);

  (11)《划拨用地目录》(国土资源部令第9号);

  (12)《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》(国土资发〔2006〕296号);

  (13)《限制用地项目目录(2006年增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年增补本)》(国土资发〔2009〕154号);

  (14)《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号);

  (15)《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发〔2007〕236号);

  (16)《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发〔2009〕101号);

  (17)《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号);

  (18)《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发〔2010〕151号);

  (19)《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(国土资发〔2010〕204号);

  3、地方相关规划

  (1)《汕头市城市总体规划(2002—2020)》;

  (2)《汕头市土地利用总体规划(2006-2020年)》;

  (3)《汕头市2012年土地利用计划》;

  (4)《汕头市“十年大发展”战略规划纲要(2007—2016年)》;

  (5)《汕头市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;

  (6)《汕头中心城区住房建设规划(2008-2012)》;

  (7)《汕头市保障性住房建设规划(2010-2012)》(汕住房保障办〔2010〕55号)

  (8)《汕头经济特区现代产业用地使用权出让办法》(汕头市人民政府令第131号)

  4、其他资料

  (1)汕头中心城区以往年度供地情况以及商品房销售资料等;

  (2)相关职能部门提供的2013年度用地需求情况表;

  (3)国土部门提供的国有存量、闲置土地清理情况表。

  (四)计划适用范围

  计划适用范围为汕头市中心城区,即龙湖区、金平区、濠江区的行政区划范围。

  (五)计划实施期限

  本计划的计划期为一年,自2013年1月1日至2013年12月31日。

  二、指导思想和基本原则

  (一)指导思想

  以科学发展观为指导,落实市城乡总体规划、土地利用总体规划、国民经济和社会发展规划纲要的发展目标,立足保护资源、保持发展、保障民生的基本要求,加强对土地市场的宏观调控,科学安排各类国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式,严格控制增量,积极盘活存量,促进土地节约集约利用,有效保障我市各项建设对国有建设用地的需求,确保经济社会全面协调可持续发展。

  (二)基本原则

  2013年度土地供应遵循以下原则:

  1、重点保障高新技术产业、总部经济和战略新兴产业用地需求。优化土地供应结构,保障重点项目建设,支持产业园区和功能区的发展,推动经济发展方式转变和经济结构调整。

  2、优先安排公共管理及公共服务用地。重点支持教育、科技、文化、体育、卫生、应急管理等公共服务和公共安全设施土地供应,改善城市基础设施,提升城市综合服务水平。

  3、发挥土地供应的宏观调控作用。提高政策性住房用地的比例,合理把握供地时序,着力改善民生和稳定房地产市场。贯彻落实国家房地产市场的各项政策要求,保证今年度的住房用地的供应量,不低于前五年平均住房用地实际供应量。贯彻落实国家房地产市场“70/90”政策要求,各类政策性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。

  4、注重长期发展和近期效益相互结合。对于具备供地条件、基础设施配套完善的地块,在符合市场预期的情况下,尽快安排推向市场;对于未来城市发展重点区域,注重规划优化和指引,按照整个片区的长远发展趋势,有选择性地推向市场。

  三、计划指标

  (一) 国有建设用地供应总量

  2013年度汕头市中心城区国有建设用地供应总量控制在278.6619公顷。

  (二) 国有建设用地供应结构

  在2013年度供应总量中,商服用地35.6739公顷,工矿仓储用地140.0933公顷,住宅用地27.9440公顷(其中保障性住房用地1.55公顷、商品住房用地23.1982公顷、其他住房用地3.1958公顷),公共管理与公共服务用地58.7654公顷,交通运输用地16.1854公顷。

  1、由市政府组织供应总量81.9329公顷,其中:商服用地13.2709公顷,工矿仓储用地25.2013公顷,住宅用地27.7273公顷(其中保障性住房用地1.3333公顷、商品住房用地23.1982公顷、其他住房用地3.1958公顷),公共管理与公共服务用地15.7335公顷。

  2、由各区政府、园区管理机构组织供应总量196.7290公顷,其中:商服用地22.4030公顷,工矿仓储用地114.8920公顷,住宅用地0.2167公顷(其中保障性住房用地0.2167公顷),公共管理与公共服务用地43.0319公顷,交通运输用地16.1854公顷。

  (三) 国有建设用地供应布局

  在2013年度供应总量中,金平区用地55.4063公顷,龙湖区用地35.6705公顷,濠江区用地187.5851公顷。

  1、由市政府组织供应总量81.9329公顷,其中:金平区用地51.8660公顷,龙湖区用地25.0556公顷,濠江区用地5.0113公顷。

  2、由各区政府、园区管理机构组织供应总量196.729公顷,其中:金平区用地3.5403公顷,龙湖区用地10.6149公顷,濠江区用地182.5738公顷。

  (四) 国有建设用地供应方式

  在2013年度供应总量中,招拍挂出让用地202.4981公顷,划拨出让用地76.1638公顷。

  1、由市政府组织供应总量81.9329公顷,其中:招拍挂出让用地65.2031公顷,划拨出让用地16.7298公顷。

  2、由各区政府、园区管理机构组织供应总量192.7290公顷,其中:招拍挂出让用地137.2950公顷,划拨出让用地59.4340公顷。

  四、政策导向

  (一)优化空间布局。

  城市空间布局是否合理,在很大程度上决定了城市功能的发挥和城市个性的体现,决定城市产业聚集能力的强弱,最终反映在城市形象和城市的竞争力上。汕头市要落实城市规划和土地利用总体规划的城市空间发展意图和地块功能定位,促进南区及北区协调发展。同时加大对闲置土地和国有存量土地的清理整治力度,进一步盘活土地资源。

  1、金平区地处汕头城市中心区,涵盖整个汕头老城区,是全市的行政中心区、零售商业服务业和民营中小企业集中区,也是人口高度密集的居住区。金平区土地开发强度较高,可供开发用地很少,主要分布在西郊鮀浦、莲塘一带。中心片区主要进行旧城区改造及企业退迁腾空出来的厂区用地。金平区今年计划供应建设用地55.406公顷。其中,金凤半岛计划供应13.3891公顷住宅用地,占全市住宅供应量的48.5%,是住宅用地供应的重头戏。同时列入今年度供应计划的保障性住房用地也位于金平区。从区域发展趋势分析,这些项目将成为新的增长极,带来城市面貌的更新,是建设“宜居城市”的重点。

  2、龙湖区是汕头经济特区的发祥地,金环路以东至新津河以西是汕头市改革开放后形成的新城区,用地布局,交通道路网络较为合理。龙湖区是汕头市的交通枢纽,“金砂东路——长平路”地带已经成为全市的金融、商贸中心,未来的珠港新城片区建设以及东海岸新城填海工程,定位高端金融服务业和潮商总部经济,是我市多元化经营城市的重中之重。龙湖区今年度计划供应建设用地35.6705公顷,其中商服用地15.1805公顷,占全市商服供应总量的42.55%,主要集中在珠港新城、龙湖乐园片区和高新区。

  3、濠江区地处汕头海湾南岸,濠江两岸和滨海地段的城市开发用地较为充裕,是市中心城区土地资源储备较多的区域。按汕头市城市总体规划,今后城市主要向海湾南岸发展,广澳半岛和深汕高速公路东南的滨海地段系工业经济带的重要组成部分,可依托广澳深水港区发展临港产业。濠江区今年度计划供应建设用地187.5851公顷,占全市总规模的67.28%,其中南山湾产业园和保税区计划供应用地96.0901公顷,绝大部分为工业用地,为我市实体经济的发展提供有力保障。

  (二) 优化土地供应结构。

  为推进我市产业结构调整和增长方式转变,对各用途土地供应采取有保有压的原则,走高端产业发展之路。优先安排基础设施用地,保障交通设施和公共设施用地,创造良好的居住、创业环境。推进产业转型升级,大力支持发展高新技术产业的土地供应;保持住宅商品房用地、经济适用住房用地的平稳供应,满足保障性住房的用地需求,促进房价稳定;提供大力发展现代服务业的空间,合理确定商服用地的供应规模。

  1、商服用地。优先支持发展现代商业服务业的“珠港新城”片区以及城市商业综合体所需的建设用地供应。今年度商业服务业用地计划供应总量共35.6739公顷,其中珠港新城1.458公顷、珠池港片区3.117公顷、龙湖乐园城市商业综合体8.696公顷

  2、工业仓储用地。按照大力发展高新技术产业的目标,大力推进工业园区建设,优先确保落户我市的重大工业项目建设用地供应。今年度工业仓储用地计划供应总量140.0933公顷,主要集中在保税区、濠江区、南山湾工业经济带和金平莲塘片区。其中,保税区经过土地整合,已经形成较强的供应能力,2013年计划供地36.0666公顷(工业仓储),主要供应现代物流仓储用地、高新材料电子工业用地等;南山湾工业产业园区计划供地42.3374公顷工业仓储,主要供应电子电路产业用地、现代物流产业用地等;濠江区充分发挥土地资源优势,整合三联工业区、河浦中心区、台商投资区、滨海工业区、广澳物流园区等土地资源,计划供地26.5590公顷(工业仓储),致力发展高新技术工业、现代物流等产业。新型工业园区的建设,将进一步提升我市的工业生产水平,发挥区位优势,优化产业结构,促进产业转型升级。

  3、住宅用地。尽量满足住房建设用地供应;优先支持保障性住房用地供应;限制高档住宅商品房项目建设用地供应;禁止高档别墅项目建设用地供应;保证今年度的住房用地的供应量,不低于前五年平均住房用地实际供应量。2008-2012年平均住房用地实际供应量为14.78公顷,2012年我市中心城区计划筹建保障性住房2697套,实际开工2739套,完成率101.56%;2013年计划筹建保障性住房800套,预计需要土地供应面积1.9公顷。根据房地产市场发展情况,为优先落实保障性安居工程用地供应,今年度住宅用地计划供应总量27.9440公顷,其中保障性住房计划供地面积1.5500公顷,包括位于金平区潮汕路华新城1.3333公顷,计划作为公共租赁住房建设用地;濠江区海马池福里村保障性住房0.2167公顷,计划作为廉租房建设用地。同时,为解决中低收入家庭的住房困难,对房地产市场实施宏观调控,今年计划在金平区安排3.1958公顷限价商品房用地供应。

  4、公共服务和基础设施用地。优先确保城市道路设施和环境整治、重点基础设施项目的建设用地供应;支持完善路网体系工程、完善公共交通体系设施以及文教体卫的建设用地供应。列入今年度供应计划的公共服务及基础实施用地共58.7654公顷,其中医院13.894公顷,学校4.261公顷,体育设施用地3.468公顷,其他公共服务用地36.805公顷,交通设施用地0.337公顷。这些项目的落地建设,将进一步提高我市的城市化服务水平,增强群众生活的幸福感。

  (三) 促进土地集约节约利用。

  土地集约利用是指在土地合理利用的前提下,通过对城市土地资源、地域空间、及其他公共资源要素进行集聚、重组和运营,在整个城市范围内实现资源配置和效益的最大化、最优化,增加对尚未充分利用存量土地的投入、转变利用方式和空间布局,通过改善经营管理,充分挖掘土地使用潜力,兼顾当前利益和长远目标,不断提高土地的使用效率和利用效益。

  1、强化土地利用规划的科学性、约束性和权威性,从源头上为促进土地集约节约利用提供基础性保障。

  2、完善土地市场动态监测监管机制,实行建设用地全程跟踪管理、全程监管服务, 依照合同约定敦促土地及早动工、按时竣工,建立有利于集约节约用地的供后监管机制,对违反出让合同约定,逾期不开发建设,甚至长期闲置的土地,通过收取闲置费、协议收回、无偿收回、公开出让等方式子以处置。

  3、探索土地集约节约利用新举措、新途径。把握填海造地试点机遇,促进东海岸新城填海用地在具备供地条件的情况下推向市场。拓展城市发展空间,鼓励利用城市地下空间进行多元化开发建设。研究利用土地市场机制,加快推进中心城区以政府主导为主要类型的“三旧”改造项目实施。进一步加强工业园区的升级改造,改变工业用地粗放利用、投入产出率低局面,实现产业集聚、布局集中、用地集约。

  (四) 发挥市场配置资源基础性作用。

  市场机制是资源配置的一种十分重要的手段,是推动生产要素流动和促进资源优化配置的基本运行机制。我市要继续推进土地市场建设,对商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地和新增工业用地(不含原地内改扩建)以及同一宗地有两个以上意向用地者的,必须以招标、拍卖、挂牌或者网上竞价方式有偿供地,统一在土地市场公开进行。扩大有偿使用范围,积极推进经营性基础设施用地有偿使用。

  1、进一步完善以网上竞价为主要方式的土地市场竞买机制,充分体现和保障公开、公平、公正的市场原则,促进土地市场健康、良性发展。

  2、深化差别化土地供应机制,按照建设粤东区域性中心城市的战略部署和多元化经营城市的发展模式,以促进高新技术产业、总部经济和战略新兴产业发展为导向,通过市场机制促使土地资源实现合理配置,在经济建设和社会发展中发挥基础性作用。

  五、国有建设用地供应计划的预备增补情况

  由于从经济、社会发展的实际情况考虑,确实存在个别目前急需落实建设的项目需要实施供地,但是这些用地可能由于暂时地存在不符合土地利用总体规划、未完成征地报批手续、在城乡规划层面需要按照规定程序优化调整控制性详细规划或者市政配套设施和前期开发尚未成熟等原因,造成供地条件不成熟而未能列入今年度中心城区国有建设用地供应计划编制。由于从各方面工作的进展情况看,这部分土地仍然在一定的程度上具备了计划期内实施供地的可能性,因此,为确保重点项目建设的用地需求,规范土地供应程序,这部分土地作为今年度中心城区土地供应的后备来源,将根据相关工作进展情况,待供地条件成熟后增补列入年度供应计划,具体情况详见《汕头市中心城区2013年度国有建设用地供应计划预备增补宗地表》(附表四)。

  六、国有建设用地供应计划实施的保障措施

  (一)盘活国企用地,发挥土地资源利用效益。

  列入今年供应计划的大洋水产市场用地涉及国有企业用地的收回和处置,需要配合企业完成改造搬迁、异地建设等问题。因此,必须在市委、市政府的坚强领导下,加快国企改革步伐,妥善解决企业异地选址、搬迁、建设,使原有企业能继续发展壮大,并促使原有土地资源重新配置,使供应计划顺利落实。

  (二)强化规划引领,拓展城市经营发展空间。

  强化规划的龙头引领作用,以经营城市理念进行策划包装,提升土地资源价值。规划是城市建设的灵魂,必须坚持规划先行。今年度供应计划的完成与规划编制情况密切相关,通过充分利用好汕头绵长的海岸线和内外海湾的地缘优势,以“一湾两岸”和建设滨海宜局城市为主线,按照“一核多组团”格局,进一步深化龙湖乐园片区、珠港新城片区规划修编工作,精心设计,统筹安排,为实施经营城市战略和提升城市发展定位奠定坚实基础。

  (三)加大配套力度,显化土地资源市场价值。

  土地前期开发所涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的配套程度,对土地市场价值具有深刻影响。今年度供地计划中,金凤半岛项目、莲塘工业园区项目等尚有部分的土地正在组织土地前期开发配套建设,尤其需要加大财政投入力度,开辟社会融资渠道,建立土地前期开发配套建设的市场机制,提高土地配套的成熟度,提升市场对土地利用的预期,完善土地硬件设施,优化土地外部环境,营造土地开发建设的良好氛围,从而实现土地资源市场价值最大化和国有资产最大程度保值增值。

  (四)加强土地储备,保障土地供应渠道畅通。

  以“珠港新城”、“黄厝围”为重点的珠港新城规划建设片区,将成为中心城区极具市场价值的土地。创新土地储备经营投融资机制,加快土地储备投融资平台建设,积极引进大型央企、国企等战略合作伙伴,采用打包开发或联合开发等模式,将现有土地进行“整体规划,整体经营,整体实施”。探索设立“城市经营与建设发展基金”,循环投入土地收购、土地置换和土地储备,使城市建设走出一条“投入-产出-再投入-更大产出”的良性循环可持续发展的路子。加大闲置土地处置力度,重点做好机关事业单位闲置土地处置工作,对符合收回土地使用权条件的予以坚决,经过规划要求精心包装策划,重新推向市场公开出让,实现投入产出良性循环。

  (五)积极强化措施,提高供地服务效率质量。

  计划实施过程中,要把握全面,突出重点,强化服务,保障供应,对年度重点大项目用地、政策性住房用地要采取超前介入,跟踪服务,全程保障,切实满足项目建设用地需求。

  (六)加强协调配合,促使计划指标有效落实。

  市发改、财政、国土、规划、房产、住建局等相关部门要密切协调配合,共同组织做好建设项目用地各项前期准备工作,各区政府、开发区管委会也要充分发挥职能优势,积极配合做好计划实施工作。

汕头市国土资源局

2013年3月31日

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